“Lo squilibrio abitativo” QN Il Giorno, Il Resto del Carlino, La Nazione ediz. del 27 agosto 2016 – Achille Colombo Clerici
In Italia, piu’ che di emergenza abitativa si dovrebbe parlare di squilibrio abitativo.
Mancano gli alloggi pubblici e lo Stato non incentiva la creazione di alloggi privati.
Infatti, per fronteggiare il fabbisogno residenziale di chi la casa non la puo’ pagare in tutto o in parte, troviamo destinato,da parte della mano pubblica, solo il 4% del patrimonio immobiliare abitativo, a fronte del 36% dell’ Olanda, del 22 % della Gran Bretagna, del 16 % della Francia, del 15 % della Germania. Dopo di noi Portogallo 3% e Spagna 2%.
E, d’altro canto, non si adottano, a livello legislativo nazionale, le misure necessarie a produrre l’effetto di una vera incentivazione dell’investimento privato in locazione, come risposta di sistema al fabbisogno abitativo del Paese.
La locazione che andrebbe incentivata, lo ripetiamo da tempo, e’ quella del contratto libero. La politica governativa, viceversa, e’ tutta protesa ad incentivare il contratto c.d. agevolato.
Una forma contrattuale, quella a canoni concordati, senz’altro virtuosa sul piano sociale, ma non altrettanto sul piano economico. Ipotizzare investimenti ex novo che si basino sul presupposto di tener piu’ basso l’affitto, compensando con alleggerimenti fiscali, significa immaginare un “investimento riduttivo”, nella qualita’, tanto della costruzione, quanto dell’inquilinato. Il che, quand’ anche stesse in piedi sul piano della remunerativita’, non rappresenterebbe di certo la condizione ottimale per conseguire la seconda fra quelle che riteniamo essere le finalita’ dell’investimento a reddito ( dopo la redditivita’ diretta ): cioe’ la rivalutazione patrimoniale del bene.
Insomma, nella logica economica e’ preferibile investire in un immobile buono e con un inquilino di prim’ordine, piuttosto che in un immobile meno buono e con un inquilino di second’ordine, a parita’ di ricavo reddituale al netto delle imposte.
E dunque una politica abitativa del settore privato che si fondi sul principio di dover risparmiare sui costi e sulle tasse per abbassare i canoni di locazione non puo’ essere strutturale, al fine di incentivare i nuovi investimenti, o anche solo il mantenimento nel tempo di quelli esistenti; ma piuttosto puo’ essere residuale al fine di risolvere – e non sempre – preesistenti situazioni di emergenza, nell’offerta e nella domanda.
Per questa ragione la conseguente politica dei differenziali fiscali, per indurre i proprietari a locare a canoni concordati, praticata da qualche anno nel nostro Paese, mostra, all’atto pratico, tutti i suoi limiti sul piano del risultato.
