di Prof. Mauro Norton Rosati di Monteprandone Studio CASSIEL (Uk) e RSM I
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Il mercato immobiliare veneziano continua a esercitare un forte richiamo sugli investitori internazionali. Famiglie facoltose, imprenditori, fondi patrimoniali e family office provenienti da Stati Uniti, Regno Unito, Svizzera, Emirati Arabi Uniti e Asia individuano nella città lagunare non soltanto una destinazione di prestigio, ma un vero e proprio bene rifugio capace di conservare valore nel tempo.
In questo scenario emerge con crescente frequenza il ricorso al trust quale strumento di acquisizione, gestione e trasmissione degli immobili di pregio.
La peculiarità del patrimonio immobiliare veneziano impone infatti una visione di lungo periodo. Palazzi storici, residenze nobiliari, appartamenti affacciati sul Canal Grande e strutture ricettive di lusso richiedono una governance patrimoniale che vada oltre la semplice intestazione personale o societaria. Il trust risponde efficacemente a questa esigenza poiché consente di separare il patrimonio immobiliare dalle vicende personali dell’investitore, creando un patrimonio autonomo destinato a specifiche finalità e amministrato da un trustee nell’interesse di beneficiari individuati o di uno scopo determinato.
Uno dei principali vantaggi consiste nella segregazione patrimoniale. L’immobile conferito in trust non si confonde con il patrimonio personale del disponente, del trustee o dei beneficiari. Tale caratteristica rappresenta un elemento di particolare interesse per investitori internazionali che operano in più giurisdizioni e desiderano proteggere il patrimonio da rischi imprenditoriali, controversie ereditarie o conflitti familiari.
Particolarmente apprezzata è anche la funzione successoria del trust. Le famiglie internazionali devono frequentemente confrontarsi con normative differenti in materia di successione, quote di legittima e fiscalità ereditaria.
Attraverso il trust è possibile assicurare continuità gestionale e proprietaria, evitando la frammentazione del patrimonio immobiliare tra molteplici eredi e garantendo una gestione unitaria dell’investimento.
Non meno importante è la funzione di valorizzazione economica degli immobili. Molti investitori utilizzano il trust per detenere strutture destinate ad attività ricettive, locazioni turistiche di fascia alta o progetti di recupero architettonico. In tali casi il trustee può affidare la gestione a professionisti specializzati, stipulare contratti, programmare interventi di restauro e reinvestire i proventi secondo linee guida predeterminate nell’atto istitutivo.
La struttura consente inoltre una pianificazione di lungo periodo difficilmente realizzabile attraverso la proprietà individuale.
Venezia deve rappresentare un laboratorio di pianificazione patrimoniale .
L’interesse per il trust non riguarda esclusivamente gli investitori privati. Sempre più spesso family office internazionali e gruppi imprenditoriali utilizzano il trust quale veicolo di governance patrimoniale per immobili di elevato valore storico e artistico. La città di Venezia rappresenta, sotto questo profilo, un laboratorio privilegiato dove esigenze di conservazione culturale e strategie di investimento si incontrano. Molte operazioni prevedono infatti il mantenimento dell’unitarietà di palazzi storici o complessi immobiliari destinati a essere tramandati alle generazioni future senza subire le conseguenze della frammentazione ereditaria.
L’utilizzo del trust richiede tuttavia una progettazione accurata. Le autorità fiscali italiane e internazionali pongono crescente attenzione alle strutture prive di effettiva autonomia gestionale o utilizzate esclusivamente per finalità elusive. Il trust deve pertanto presentare una reale separazione patrimoniale, una gestione indipendente da parte del trustee e una concreta funzione economica. Quando correttamente strutturato, esso rappresenta oggi uno degli strumenti più evoluti di pianificazione patrimoniale internazionale.
Una tendenza destinata a crescere ! L’incremento degli investimenti esteri nel settore immobiliare veneziano e la crescente mobilità internazionale delle famiglie ad alta patrimonializzazione lasciano prevedere un ulteriore sviluppo dell’utilizzo del trust nei prossimi anni. In un contesto economico caratterizzato da instabilità geopolitica, complessità fiscale e crescente attenzione alla protezione degli asset, il trust si conferma non soltanto uno strumento giuridico, ma una vera architettura di governo del patrimonio capace di coniugare sicurezza, continuità e valorizzazione economica degli immobili di pregio.
Per Venezia, città da sempre vocata agli scambi internazionali, ciò potrebbe tradursi in una nuova stagione di investimenti qualificati e di conservazione del patrimonio storico attraverso modelli giuridici innovativi e sempre più orientati alla gestione professionale della ricchezza.