di ACHILLE
COLOMBO CLERICI*
“Ma il mercato e’ ancora fermo”
Che si registri un aumento dello 0,7 nei prezzi di vendita delle case nuove – come registra l’Istat – non significa che il mercato si stia riprendendo.
Ai fini di una compiuta valutazione concorrono infatti, oltre che la rilevazione dei prezzi, altri due indicatori: il volume economico complessivo ed il numero delle transazioni, e il tempo delle trattative.
Su questi due piani siamo ben lontani dai parametri del 2007: oltre 800.000 compravendite mentre oggi siamo a poco più di 400.000, cui si aggiunge un calo dei valori che si aggira attorno al 20-25%. Per meglio comprendere l’entità della batosta, il valore dell’immobiliare privato era allora di 8.000 miliardi, oggi si aggira attorno ai 6.000 miliardi. Fino a che non ci saranno qui segnali di ripresa, stiamo certi che il mercato non stara’ invertendo la rotta.
Né a far ritenere il contrario può servire il dato dell’aumento del 4,1% del numero di compravendite di abitazioni nel terzo trimestre del 2014 rispetto allo stesso periodo del 2013, registrato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, in quanto tale aumento è dovuto al fatto che il numero complessivo delle compravendite era sceso ampiamente al di sotto del limite fisiologico. Nell’attuale condizione del mercato le transazioni si riducono prevalentemente ai casi di necessita’ e di affezione. Non si cerca l’investimento fine a se stesso.
Ed e’ chiaro che, sulla base di tali presupposti, i prezzi del nuovo (sospinti anche dai costi di produzione che non calano) possano tenere. D’ altronde, in un mercato meno attivo, i beni di qualita’ decollano per primi e trascinano al rialzo le medie dei prezzi.
Come d’altronde, in un mercato quasi fermo ( nel settore delle seconda casa si registra la paralisi) anche i prezzi dell’usato si limano, ma non crollano. Non siamo ancora, per fortuna, alla dismissione necessitata degli immobili ed i proprietari per ora non svendono in massa.
La situazione del mercato italiano e’ assai simile a quella del mercato francese ( vedi Le Monde del 6 gennaio 2015 Immobilier: les prix poursuivent leur baisse). Dove si apre al dubbio che ci possa essere una “Baisse reelle et baisse ressentie”.
