QUANTO VALE VERAMENTE UN IMMOBILE MESSO ALL’ASTA?

By on 7 giugno 2018

ABI “Nuove linee guida per la valutazione degli immobili” Seminario in Assoedilizia – 6 giugno 2018

A s s o e d i l i z i a

Illustrate in Assoedilizia le nuove linee guida per la valutazione degli immobili elaborate da ABI e dagli operatori del settore

QUANTO VALE VERAMENTE UN IMMOBILE MESSO ALL’ASTA? 

Quanto vale veramente un appartamento? Se stabilirlo è abbastanza semplice quando si parla di libera domanda e offerta tra privati, diventa molto più complesso quando si tratta di immobili a garanzia dei crediti inesigibili: quelli, in parole semplici, che vengono messi all’asta perché il debitore proprietario non è riuscito a far fronte ai propri impegni e che rappresentano una parte consistente dei cosiddetti non performing loans in pancia alle banche. Il rischio è  che un’errata valutazione del loro valore porti a svendite o, al contrario, ad una richiesta al di fuori del mercato e quindi a una successione di aste senza compratore: in entrambi i casi ci rimettono tutti. Il creditore, il debitore, il mercato …

Per eliminare o almeno ridurre il rischio l’ABI-Associazione Bancaria Italiana e i principali operatori dell’ immobiliare hanno sottoscritto un protocollo d’intesa che, con il titolo “Nuove linee guida per la valutazione degli immobili” è stato presentato  in Assoedilizia, a Milano.

Tale documento è finalizzato a definire una serie di principi/linee guida coerenti con la vigente legislazione e con gli standard di valutazione immobiliare europei ed internazionali per favorire la trasparenza, la correttezza e l’affidabilità nelle valutazioni degli immobili a garanzia dei crediti non esigibili ed è destinato ai giudici, ai valutatori, ai creditori, ai debitori e agli stakeholders coinvolti nei processi di gestione e recupero del credito immobiliare.

Il lavoro mira quindi a preservare il valore della garanzia immobiliare con un impatto positivo in termini di efficienza nel recupero del credito e massimizzazione del valore del residuo patrimonio eventualmente destinato al debitore, superando le “criticità” di natura localistica che non di rado caratterizzano, differenziandole, le procedure di trasferimento di proprietà degli immobili nei casi di crediti non esigibili.
Ne hanno parlato  Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia; Corrado Sforza Fogliani, vicepresidente di ABI e presidente del Centro studi Confedilizia; Osvaldo Ranica, presidente della Commissione regionale ABI della Lombardia; Marco Grumetti, vicepresidente regionale Fiaip Lombardia; Roberto Ponzini, presidente del Collegio Periti Industriali di Milano e Lodi; Riccardo Pellegatta gia’ presidente del Collegio Ingegneri e Architetti di Milano e provincia e dirigente nazionale dell’Ordine degli ingegneri; Angelo Peppetti, Ufficio crediti ABI; Alberto M. Lunghini, presidente onorario Aici; Francesco Tedone del Collegio Periti Industriali Milano e Lodi. Moderatore Cesare Rosselli, segretario generale di Assoedilizia.

Nel saluto di apertura Colombo Clerici ha detto: “In questi ultimi anni, caratterizzati da una situazione di crisi economica latente, i crediti in sofferenza presso le banche sono grandemente aumentati, in termini numerici e di entita’ complessiva dei crediti inesigibili.

Oggi l’UE  ha accumunato, nella medesima categoria dei NPL, crediti in sofferenza, crediti incagliati e crediti inesigibili, complicando non di poco la loro iscrizione nei bilanci delle banche.

In tale situazione si avverte l’esigenza di favorire la certezza, la trasparenza, sui valori e sui tempi di intervento nella esecuzione dei contratti bancari corredati della garanzia immobiliare, ai fini, non solo della copertura e della riscossione dei crediti, ma anche, in estrema analisi, ai fini di una piu’ efficiente erogazione del credito stesso.

In questo senso si e’ mossa anche la legislazione piu’ recente, in tema di gestione dell’inadempimento del consumatore, in relazione al trasferimento del bene immobile, e in tema di  disciplina fallimentare.

Il tavolo di lavoro composto da ABI e da una ventina di istituzioni interessate alla tematica intende in sostanza:

– definire linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia dei crediti non esigibili, secondo i piu’ moderni standard nazionali e internazionali;

– definire linee guida per favorire l’efficienza delle procedure esecutive.  Oggi i tempi sono particolarmente dilatati:  1100 giorni in Italia contro i 410 della Germania ed i 550 della Spagna.

– promuovere buone pratiche nella valutazione degli immobili a garanzia dei crediti bancari  presso tutti gli stakeholders pubblici e privati interessati.

La finalita’ e’ quella di preservare il valore della garanzia immobiliare, con la massimizzazione del valore del residuo patrimoniale eventualmente destinato al debitore.”

Sforza Fogliani: “L’iniziativa comune ABI-operatori immobiliari dimostra come sia possibile una collaborazione proficua superando la competizione tra investimenti finanziari e immobiliari in una realtà di crisi che, almeno per quanto riguarda gli investimenti in immobili da mettere a reddito, è lungi dall’essere conclusa. Una crisi che viene da lontano e che ha quale obiettivo spostare gli investimenti dall’immobiliare verso  la finanza. Lo conferma il “caso Savona”, un economista da sempre sostenitore del principio secondo il quale è  l’immobiliare il più forte motore dello sviluppo economico.  Con i recenti governi il valore degli immobili è sceso anche del 40-50% – calo che continua tutt’oggi, caso unico tra i Paesi avanzati – causando una pesante crisi di fiducia nel settore.  Ebbene, la fiducia nel mattone non tornerà fino a quando chi vi ha investito non vedrà recuperate le perdite subite o almeno una inversione di tendenza – che il nuovo governo fa intravvedere – intervenendo su una tassazione abnorme che non copre neppure i costi. Invece dagli organismi internazionali si continua a suggerire una patrimoniale per ridurre il debito pubblico”.

Ma la fiducia non nasce da sola, va costruita, ha sostenuto Lunghini il quale si è soffermato sulla figura del valutatore che deve contare su collaboratori specialisti dei quali deve addirittura anticipare le spese sperando che vada in porto l’asta programmata.  Affermando infine che la ripresa dei valori immobiliari avviene – secondo uno schema da lui elaborato definito “a nido d’ape”-  anni dopo la ripresa delle compravendite. Senza contare fattori fondamentali quali il potere d’acquisto medio che dagli anni ’60 agli anni ’90 si è triplicato, mentre dagli anni ’90 ad oggi è rimasto praticamente a zero.

Corrado Sforza Fogliani e Achille Colombo Clerici

 

Riccardo Pellegatta, Corrado Sforza Fogliani, Achille Colombo Clerici, Cesare Rosselli

 

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