DISFUNZIONE DEL SISTEMA DELLE VENDITE GIUDIZIALI IMMOBILIARI – ASTE GIUDIZIARIE

By on 18 Gennaio 2019

Seminario Banca d’Italia-Osservatorio Immobiliare dell’Università degli Studi di Milano-Assoedilizia

DISFUNZIONE DEL SISTEMA DELLE VENDITE GIUDIZIALI IMMOBILIARI – ASTE GIUDIZIARIE 

Il sistema delle vendite giudiziali immobiliari rappresenta una seria criticita’ nel nostro Paese, dal punto di vista sia sociale, sia  economico: per la dimensione del fenomeno ( nel solo 2018, 245.000 aste immobiliari in Italia)  in grado di determinare gravi danni a creditori ( istituti di credito, imprese, condomini), debitori ( famiglie, persone, imprese ), e sistema di finanziamento dell’abitazione, a causa dell’incremento del relativo costo. Come confermato da alcuni dei più qualificati esperti italiani e stranieri nel corso di un Seminario organizzato nella sede di Milano di Bankitalia da Assoedilizia, Università degli Studi di Milano-Osservatorio dei Diritti Immobiliari.

Il Seminario “Il sistema delle vendite giudiziali immobiliari. Profili istituzionali, economici, sociali” –  cui hanno partecipato oltre 200 invitati, tra operatori, esperti, studiosi –  ha fatto seguito al dibattito congiunto Osservatorio dei diritti immobiliari-Assoedilizia apertosi presso l’ Universita’ degli Studi di Milano e proseguito nella sede di Assoedilizia con la presentazione di uno studio di ABI-Associazione Bancaria Italiana.

Aperto dai tre coorganizzatori – il direttore della sede di Milano di Bankitalia Dott. Giuseppe Sopranzetti, la prorettrice dell’Università Statale di Milano e presidente dell’Osservatorio dei Diritti Immobiliari Prof.sa Marilisa D’Amico e il presidente di Assoedilizia Avv. Achille Colombo Clerici – ha visto quali relatori il Prof. Andrea Bassi, Master Valutazioni Immobiliari, Politecnico Milano; il Prof. Edoardo Croci, GREEN, Università Bocconi Milano; il Dott. Luca Dondi, Direttore Nomisma; il Prof. Jean Ergas, Chief Economist Tigress Finanzial Partners LLC, New York;  la Dott.ssa Marianna Paolini, Intrum Italy S.p.A.; il Prof. Ferdinando Parente, Università Liuc Carlo Cattaneo, Castellanza; il Dott. Angelo Peppetti, Ufficio Crediti Associazione Bancaria Italiana – ABI; l’Avv. Lorenzo Platania, Dottore di Ricerca in Diritto Costituzionale, Università degli Studi Milano; l’Avv. Cesare Rosselli, Segretario Generale Assoedilizia; il Prof. Gianroberto Villa, Ordinario di Diritto privato, Presidente del Collegio Didattico Interdipartimentale, Università degli Studi Milano. Coordinatore: Dott. Saverio Fossati, Il Sole 24 Ore, Moderatore: Dott. Mario Sanna, Inviato Speciale di Economia di Rainews.

“L’Italia sta vivendo un momento importante – ha detto Sopranzetti – perche’ il Paese sta uscendo da quella che e’ stata definita la peggiore crisi in tempo di pace, e gia’ nel 2018 ci sono stati segnali positivi. Tuttavia, in un periodo in cui la congiuntura globale vira verso una riduzione della ripresa, complici incertezze politiche, economiche e commerciali, tra cui la Brexit e il braccio di ferro sul trade tra Cina e Stati Uniti, occorre tornare sul tema delle riforme da portare avanti. L’obiettivo e’ acquisire credibilita’, elemento fondamentale della fiducia degli investitori italiani ed esteri.  In tale contesto si inserisce anche il tema dei crediti e degli Npl: nonostante i progressi realizzati finora, ancora molto lavoro va fatto”.

D’Amico ha offerto il supporto dell’Osservatorio Immobiliare da un punto di vista scientifico e costituzionale all’importante questione delle vendite giudiziarie, analizzata sia in chiave generale con un ragionamento sulle problematiche urbanistiche dei cespiti oggetto di esecuzione forzata individuale o procedura concorsuale, sia da un punto di vista processuale e con attenzione anche alle prassi giudiziarie operanti in alcuni Tribunali.

E’ toccato a Colombo Clerici delineare i punti più rilevanti del macrofenomeno.

La dimensione economica del problema, secondo stime attendibili in assenza di dati precisi, ammonta a 88 miliardi di euro (valore di perizia dei beni staggiti) cui corrisponde un  valore di pubblicazione d’asta di 44 miliardi: il ricavato effettivo delle vendite si attesterebbe sui 25 miliardi. Quindi uno scarto tra valori attesi e valori di realizzo, dell’ordine di 63 miliardi.
Tra gli effetti negativi, l’abbassamento del rating degli Npl bancari e il mancato esdebitamento dei debitori. In altre parole decine di migliaia di famiglie e di imprenditori sono costretti a continuare a pagare i debiti nonostante la perdita dei beni in loro possesso. In molti casi si tratta di soggetti che vivono in condominio e subiscono esecuzioni immobiliari per spese condominiali non pagate.
Siamo in presenza di una grossa disfunzione del sistema delle vendite giudiziali immobiliari evidenziata macroscopicamente dalla durata media delle procedure che in Italia e’ di 1,100 giorni, contro ad esempio i 550 della Spagna ed i 410 della Germania. Ma sussiste anche una disomogeneita’ a livello geografico: la durata delle procedure e’ maggiore ( piu’ 10/15%) al Sud rispetto al Nord.
Sono stati varati provvedimenti legislativi per ridurre i tempi delle procedure esecutive, favorire l’utilizzo degli strumenti di gestione delle imprese in crisi, creare infrastrutture di supporto al funzionamento delle procedure ed alla gestione dei crediti deteriorati.   Mentre nel quadro della riforma della P.A. sono previsti: l’ assunzione di nuovi 900 magistrati, l’ utilizzo di fondi europei strutturali e semplificazioni procedurali. Inoltre, nel disegno di legge concretezza seguito dal ministro della Funzione Pubblica Giulia Bongiorno, ai fini del rinnovamento funzionale della P.A., si prevede anche il riconoscimento digitale dei dipendenti pubblici, ai fini della attestazione della presenza sul posto di lavoro.

“Il mercato del credito ‘sta dando segnali di miglioramento, sia per quanto riguarda il fronte consumer sia per quanto riguarda i mutui. Si registra un aumento delle nuove erogazioni, complice anche la maggiore capacita’ di indebitamento delle famiglie italiane”. Lo ha detto Angelo Peppetti dell’Ufficio Crediti dell’Abi, sottolineando che si vedono effetti positivi anche da un punto di vista distributivo.

Per Luca Dondi “nonostante le precarieta’ che caratterizzano un contesto esposto alle tensioni finanziarie  il mercato immobiliare sta dando segnali incoraggianti. Anche sul fronte dei crediti garantiti da immobili sono stati fatti progressi e ci sono stati segnali di stabilizzazione positivi anche per le banche.” Per quanto riguarda il tema ‘complesso’ delle garanzie immobiliari e dei crediti in sofferenza, Dondi ha spiegato che “si fa riferimento al sistema delle aste come a una possibile soluzione, ma si tratta di uno strumento solo parziale e residuale, perche’ riguarda anche il tema variegato della composizione delle garanzie immobiliari. Un aspetto cruciale e’ la valorizzazione degli asset sottostanti e, per fare questo, non ci sono soluzioni semplici o facili da identificare. Due sono le cose che servono. La prima e’ il tempo, perche’ il processo non e’ immediato e non esistono soluzioni magiche. La seconda sono le risorse economiche e gli investimenti.”

Per Ergas “l’Italia si trova sotto i riflettori. Dopo la grande recessione che ha sconvolto il mondo partendo dal comparto immobiliare Usa, è essenziale ristabilire un nuovo equilibrio ricapitalizzando le banche con un grande sforzo. L’Italia da decenni cresce meno degli altri Paesi industrialmente avanzati e nonostante i bassi tassi non c’è stata la ripresa del mercato. La prospettiva più probabile è di una relativa stabilità anche se per ora prevale una strategia di attesa da parte degli investitori, interni ed esteri.” Mentre Villa, ha ricordato come dal 1998 ad oggi si siano susseguite ben 8 riforme del sistema delle vendite giudiziali, che hanno portato addirittura ad un allungamento dei tempi delle procedure. Tuttavia il panorama non è così negativo in considerazione delle più recenti novità normative in materia. Funzioneranno?

– Ferdinando Parente, Giuseppe Sopranzetti, Marilisa D’Amico, Achille Colombo Clerici;

 

– Tavolo da sin. Saverio Fossati, Jean Ergas, Achille Colombo Clerici, Giuseppe Sopranzetti, Marilisa D’Amico, Mario Sanna, Andrea Bassi

 

– Luca Dondi e Achille. Colombo Clerici

 

– Gianroberto Villa

 

– Edoardo Croci

 

– Gruppo relatori/organizzatori

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